La crisis de vivienda en España, con precios de compraventa y alquiler galopantes, ha derivado en un estallido social que, 15 años después del 15M, ha llenado la Puerta de Sol de manifestantes y tiendas de campaña para reclamar medidas que garanticen el acceso a una vivienda y protejan a los inquilinos.
Estas son algunas claves para entender una crisis que combina las consecuencias del desplome inmobiliario de 2008 con cambios en la población, la inversión y los usos de las viviendas.
Comprar y alquilar: dos crisis conectadas
El precio de la vivienda crece muy por encima de los salarios. En el segundo trimestre de 2026, comprar una casa en España era un 12,2 % más caro que un año antes, según el Índice de Precios de Vivienda del INE. en ese mismo periodo, el coste salarial medio por trabajador aumentó un 4 %, de acuerdo con la Encuesta Trimestral de Coste Laboral del mismo organismo.
En la misma cara de la moneda está el alquiler. En agosto de 2026, los precios anunciados en Idealista alcanzaron los 15,1 euros por metro cuadrado al mes, un 5,8 % más que un año antes, aunque el indicador recoge los importes solicitados en los anuncios, no las rentas finalmente pactadas ni las que paga el conjunto de los inquilinos.
Ambas crisis están interconectadas. Un elevado gasto en arrendamiento reduce la «capacidad de ahorro» de los hogares e incrementa el tiempo para adquirir una vivienda, según advierte el Bando ce España en su Informe Anual de 2025.
Asincronía entre nuevas viviendas y nuevos hogares
En 2025, España terminó con la construcción casi 92.000 viviendas, frente a los 241.000 nuevos hogares que se formaron, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) y el Ministerio de Vivienda. En este sentido, los datos de este último año coinciden con la tendencia desde 2023: España promedia unos 220.000 hogares y unos 94.000 cada año.
También importa dónde crece la demanda. Según el informe anual del Banco de España, seis provincias —Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y Málaga— concentraron el 52,5 % de la diferencia acumulada entre viviendas nuevas y hogares creados de 2021 a 2025.
Los datos confirman una asincronía entre el lento aumento del parque inmobiliario español y el crecimiento de hogares, aunque no se puede hablar estrictamente de que exista un déficit de viviendas en España.
Según un estudio de la Universitat Politècnica de Catalunya, el superávit de viviendas en el periodo de 2011-2021 (que suma los inmuebles existentes, vacías y de nueva construcción) superó en 959.554 unidades el crecimiento de hogares
No obstante, los autores reconocen que ese margen no durará para siempre y consideran necesario aumentar la construcción hasta unas 200.000 viviendas anuales para atender la formación de nuevos hogares.
A este tensionado mercado se suma, además, el aumento poblacional de los últimos años. España ha ganado unos 3,4 millones de habitantes desde 2016 y alcanzó los 49,8 millones en julio de 2026. El aumento se explica, en gran parte, por la población nacida en el extranjero, que pasó de unos 5,9 a 10,3 millones de residentes, incluyendo personas que han adquirido la nacionalidad, según datos del INE.
Pocas viviendas construidas
En 2006, en España se construyeron más de 650.000 viviendas frente a las 92.000 que se terminaron el año pasado.
La construcción de vivienda se ve lastrada en ocasiones por obstáculos administrativos, según señala la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia, y la falta de nuevos planes de generales de ordenación urbana y de legislación del suelo.
Además, construir sale más caro que hace apenas un lustro. En concreto, los costes de edificación aumentaron un un 26 % entre 2020 y 2025, mientras que en el último trimestre de 2025, alrededor del 63 % de las empresas de construcción encuestadas por el Banco de España señaló que la falta de personal limitaba su actividad.
Aun así, algunos estudios señalan que no siempre la construcción de más vivienda afloja los precios, porque se trata de una crisis multidisciplinar. De hecho, la construcción masiva de finales de los noventa y principios de los 2000 no favoreció la reducción de precios, sino que los encareció. Además, otras investigaciones apuntan a que las nuevas viviendas de construcción privada. normalmente atraen a personas de mayor renta.
Un parque de vivienda pública muy por debajo de la media europea
España promovió más de 1,3 millones de viviendas protegidas con recursos públicos entre 1991 y 2015, pero la mayoría se destinó a la venta a particulares y tenía una protección limitada en el tiempo, según el Banco de España.
Una investigación de la entidad sin ánimo de lucro Civio estima que, de los aproximadamente 1,5 millones de VPO construidas desde 1991, más de medio millón han quedado descalificadas pasando al mercado libre pese a estar asentadas sobre suelo público, y prevé que a finales de 2030 se habrán perdido la mitad de viviendas protegidas construidas desde este año.
La construcción protegida también se ha reducido. En 2025 se terminaron unas 11.000 viviendas de este tipo, frente a las 62.000 anuales de los años noventa. De las terminadas en 2025, el 49 % se destinó a la venta a precio limitado y el 37,4 % al arrendamiento protegido, según el Banco de España.
El resultado es un parque público pequeño: el Ministerio de Vivienda estima unas 318.000 viviendas con calificación de vivienda protegida (VPO) en España, equivalentes a alrededor del 1,7 % de los hogares, frente al 7,1 % que promedia la Unión Europea en viviendas de alquiler social, según los últimos datos de la OCDE.
La irrupción de los grandes tenedores en el parque protegido tensa más la cuerda del mercado. Civio expone el caso del fondo de inversión Blackstone —convertido hoy en el mayor casero privado de la Comunidad de Madrid— , cuando entre 2013 y 2014 adquirió 2.688 viviendas de protección oficial en la capital.
El 8 % del mercado del alquiler está en manos de grandes tenedores
El Banco de España estima que alrededor del 8 % de las viviendas en alquiler están en manos de grandes tenedores que, según los define la Ley de Vivienda, son aquellas personas o empresas que sean propietarios de más de diez inmuebles.
En los últimos 14 años, los grandes tenedores han cuadruplicado su patrimonio inmobiliario, según datos del Ministerio de Derechos Sociales.
Además, tras la crisis de 2008, la vivienda residencial se erigió como un activo de inversión de grandes fondos. El estallido del a burbuja dejó viviendas y deuda inmobiliaria muy bajos que fueron aprovechados por algunos fondos para aumentar sus fuentes de ingresos e inversión.
El turismo infla el precio de la vivienda
Del mismo modo, el aumento del turismo en España ha influido en el empuje de los precios de la vivienda.
Según datos de Eurostat, desde 2018 el número de pernoctaciones en pisos turísticos se ha duplicado, registrándose más de 169 millones de estancias de este tipo en 2025. En perspectiva, en Alemania (con una población de más de 80 millones de habitantes) se contabilizaron 64,7 millones de pernoctaciones en viviendas turísticas.
Asimismo, el INE contabiliza 341.001 viviendas turísticas en España, lo que represente carca del 1,3 % del total de inmuebles censados, aunque en algunas poblaciones, como Tarifa (donde el precio del metro cuadrado se ha duplicado desde 2018), este tipo de alojamientos suponen cerca del 14 % de las viviendas registradas.
En este sentido, varios estudios demuestran que el aumento de viviendas turísticas en las ciudades repercute en el precio de compra de vivienda y del alquiler, sobre todo en zonas de más concentración demográfica.
Un análisis publicado en 2020 sobre el impacto de Airbnb en la ciudad de Barcelona concluyó que la actividad de esta plataforma aumentó el precio del alquiler en un 1,9 % y el de venta de vivienda en un 4,6 %. De hecho, en los barrios con más concentración de alojamientos turísticos anunciados en esta página web los alquileres habían crecido un 7 % y los precios de compraventa un 17 %.
Otro estudio sobre la situación en Madrid determinó que por cada 100 nuevos anuncios de pisos turísticos en Airbnb, el precio de la vivienda en esa zona se encarecía un 2 %.
Por otro lado, la demanda extranjera se ha disparado a lo largo de los años. En el segundo semestre de 2025, los extranjeros realizaron 66.629 compraventas de vivienda libre en España, el 18,4 % del total, según el Consejo General del Notariado (1, 2). De esas operaciones, el 62,8 % correspondió a extranjeros residentes en España y el 37,2 % a no residentes.
Su peso fue especialmente elevado en la Comunidad Valenciana (40 %) y Andalucía (25,3 %), donde se produjeron la mayoría de las compras.
Si echamos la vista atrás, la comparación muestra un aumento de operaciones. En el mismo semestre de 2014 las compras de extranjeros fueron 35.225, por lo que las adquisiciones extranjeras han crecido un 89,15 % en los últimos 11 años.
Del mismo modo, aunque en el segundo semestre de 2014 los no residentes representaban más de la mitad de las compras extranjeras (un 53,8 %), el volumen total de operaciones era menor (18.959 frente a las 24.793 actuales).
Los extranjeros no residentes siguen siendo los que más pagan por metro cuadrado, una media de 3.242 euros, frente a los 1.963 de los extranjeros residentes y los 1.839 de los compradores nacionales, aunque estas medias corresponden a viviendas distintas y no miden inmuebles de igual valor.
Fuentes:
Instituto Nacional de Estadística.
«Cinco Tesis acerca de la política de vivienda en España», Josep Roca-Cladera y Blanca Arellano-Ramos.
